Trong nhiều năm triển khai chạy quảng cáo Facebook bất động sản cho các sàn, chủ đầu tư và đội môi giới tại QC MKT – Quốc Cường MKT, chúng tôi nhận thấy bất động sản là một trong những ngành “khó nhằn” nhất trên Facebook Ads.
Không giống thời trang, mỹ phẩm hay F&B — bất động sản có giá trị lớn, chu kỳ mua dài, và nằm trong nhóm Special Ad Category – Housing nên bị hạn chế target. Vì vậy, để chạy hiệu quả, bạn cần hiểu rõ:
- Đặc thù ngành BĐS khi quảng cáo,
- Cách tối ưu page, target, content,
- Cách xây phễu thu lead chuẩn,
- Cách quản lý ngân sách, đo lường & tối ưu,
- Sai lầm mà 90% môi giới thường gặp,
- Xu hướng chạy quảng cáo Facebook bất động sản mới nhất năm 2025.
Đặc Thù Chạy Quảng Cáo Facebook Bất Động Sản
Trong quá trình tư vấn và triển khai chạy quảng cáo facebook bất động sản cho khách hàng tại QC MKT – Quốc Cường MKT, chúng tôi nhận ra ngành BĐS có những “tính nết” rất khác so với thời trang, mỹ phẩm hay F&B:
Giá trị giao dịch lớn, chu kỳ ra quyết định dài một deal căn hộ/nhà phố có thể từ vài tỷ đến vài chục tỷ. Khách hàng không “quyết liền trong 5 phút” như mua áo quần; thường cần 1–6 tháng để tìm hiểu, so sánh, hỏi gia đình, xoay tài chính. Khách cần rất nhiều niềm tin nên khi chạy quảng cáo facebook bất động sản, khách quan tâm nhiều thứ:
- Pháp lý (sổ sách, quy hoạch, chủ đầu tư)
- Vị trí, tiềm năng tăng giá
- Tiện ích, ngân hàng hỗ trợ, lãi suất, chính sách thanh toán…
Meta xếp BĐS vào nhóm “housing”, nên nhiều tùy chọn target bị hạn chế ở một số thị trường (độ tuổi, giới tính, tệp nhạy cảm…). Điều này khiến cách chạy quảng cáo facebook bất động sản phải thay đổi so với các ngành khác.
Theo các báo cáo Digital 2024 của We Are Social & DataReportal, Facebook vẫn có hơn 70 triệu người dùng tại Việt Nam, là kênh chủ lực để tiếp cận khách mua nhà/đầu tư. Chính vì vậy, chạy quảng cáo facebook bất động sản vẫn là lựa chọn số 1 của phần lớn sàn, chủ đầu tư và đội môi giới.
Chuẩn Bị Trước Khi Chạy Quảng Cáo Facebook Bất Động Sản
Chuẩn hóa fanpage / profile bán hàng
Trước khi đụng tới Ads Manager, chúng tôi luôn yêu cầu khách:
“Đã chuẩn page chưa rồi hãy tính chuyện chạy quảng cáo facebook bất động sản.”
Một fanpage/profile tối thiểu cần:
- Tên trang rõ ràng, có từ khóa khu vực/dự án. Ví dụ: Nhà phố KDC ABC – Bình Chánh
- Ảnh đại diện: Logo dự án/công ty, hoặc chân dung môi giới (nếu xây thương hiệu cá nhân).
- Ảnh bìa thể hiện:Tên dự án, USP (vị trí, giá, tiện ích), Hotline, QR Zalo.
- Phần giới thiệu (About) rõ ràng: Khu vực/dự án chuyên bán, số điện thoại, website/landing page, Link Zalo, địa chỉ văn phòng (nếu có).
Từ trải nghiệm thực tế tại Quốc Cường MKT, cùng một mẫu quảng cáo, fanpage được đầu tư hình ảnh & mô tả đầy đủ có tỷ lệ inbox cao hơn khoảng 20–30% so với page sơ sài.
Website / landing page & form để lại thông tin
Không bắt buộc phải có website, nhưng nếu bạn muốn chạy quảng cáo facebook bất động sản theo dạng chuyển đổi (Conversion) hoặc thu data tốt, chúng tôi khuyên tạo landing page riêng cho từng dự án/đợt mở bán và dùng Facebook Lead Form. 2 cách này chúng tôi thường dùng vì đỡ lượng nhắn tin rác, khách ra nét hơn.
Xác Định Chân Dung Khách Và Phễu Chạy Quảng Cáo Facebook Bất Động Sản
Các bài viết đều nhắc rất mạnh: đừng chạy ads kiểu bắn đại trà, đặc biệt là khi chạy quảng cáo facebook bất động sản – ngân sách sẽ “bay” rất nhanh.
Chân dung khách hàng
Ví dụ 1 Căn hộ trung cấp:
- Độ tuổi: 28–45
- Khu vực sống/làm việc: trong cùng thành phố hoặc tỉnh lân cận
- Nghề nghiệp: Nhân viên văn phòng, quản lý, chủ shop nhỏ, tiểu thương, vợ chồng trẻ, người độc thân tài chính ổn
- Mối quan tâm:Tài chính, đầu tư, mua nhà, nội thất, gia đình, con cái…
Ví dụ 2 Đất nền vùng ven:
- Độ tuổi: 30–55
- Quan tâm: Đầu tư, bất động sản, tài chính cá nhân, kinh doanh…
Trong thực tế QC MKT, những chiến dịch chạy quảng cáo facebook bất động sản có chân dung khách càng cụ thể thì chất lượng lead càng tốt, tỉ lệ chốt cao hơn rõ rệt.
Xây “phễu” quảng cáo bất động sản
Thay vì chỉ có 1 mẫu “MỞ BÁN – GIÁ SỐC – INBOX”, chúng tôi thường tư vấn khách xây phễu 3 tầng:
- Nhận biết (TOF – Top of funnel): Video giới thiệu khu vực, tiện ích, tiềm năng vùng. Bài chia sẻ kiến thức kiểu Vì sao khu Tây đang hút nhà đầu tư?/ 5 lưu ý khi mua căn hộ Officetel…
- Cân nhắc (MOF – Middle of funnel): Bài phân tích chi tiết dự án, so sánh với dự án cạnh tranh. Case khách mua thành công, review thật, feedback thực tế.
- Chuyển đổi (BOF – Bottom of funnel): Bài kêu gọi để lại SĐT, giữ chỗ, book lịch xem nhà. Quảng cáo Tin nhắn / Lead Form tập trung chốt data.
Phễu càng rõ, việc chạy quảng cáo facebook bất động sản càng dễ tối ưu theo từng giai đoạn
Các Loại Chiến Dịch Nên Dùng Khi Chạy Quảng Cáo Facebook Bất Động Sản
Tổng hợp kinh nghiệm thực chiến, chúng tôi thường xoay quanh 3 dạng campaign chính:
Chiến dịch tin nhắn (Messages)
- Mục tiêu: kéo inbox về fanpage/Zalo.
- Phù hợp với đội môi giới, sàn nhỏ và dự án cần tư vấn sâu, nhiều câu hỏi.
Ưu điểm khi chạy quảng cáo facebook bất động sản dạng Messages:
- Dễ kết hợp chatbot + nhân viên để tư vấn nhanh.
- Tạo được tệp khách “nóng” – đã chủ động hỏi dự án.
Chiến dịch khách hàng tiềm năng (Leads)
Dùng Facebook Lead Form:
- Khách sẽ điền Họ tên + Số điện thoại + Khu vực quan tâm, mức tài chính…
Ưu điểm:
- Không cần website.
- Tập trung được data lead để telesale & chăm sóc.
- Rất hợp cho những bạn mới bắt đầu chạy quảng cáo facebook bất động sản nhưng vẫn muốn có file khách hàng rõ ràng.
Chiến dịch lưu lượng / chuyển đổi (Traffic / Conversions)
- Dẫn khách vào landing page/website dự án.
- Kết hợp Pixel / Conversions API để đo lượt xem trang dự án và lượt điền form, bấm gọi.
Phù hợp với:
- Chủ đầu tư,
- Sàn có đội marketing in-house,
- Những bên muốn đo lường bài bản khi chạy quảng cáo facebook bất động sản.
Target Đối Tượng Làm Sao Để Đúng Mà Không Quá Hẹp?
Kinh nghiệm chung khi chạy quảng cáo facebook bất động sản:
- Target quá hẹp → CPM cao, ít hiển thị, lead đắt.
- Target quá rộng → nhiều click rác, khó lọc khách.
Target theo khu vực & độ tuổi
- Vị trí: Ưu tiên khu vực sống/làm việc phù hợp với dự án.
- Độ tuổi (gợi ý từ thực tế chạy tại Quốc Cường MKT): Căn hộ từ khoảng 25–45. Đất nền/nhà phố từ 28–55.
Sở thích & hành vi (vừa đủ, đừng tham)
- Bất động sản, Đầu tư bất động sản.
- Căn hộ, Chung cư, Nhà phố.
- Nội thất, Kiến trúc, Tài chính, Đầu tư…
Nhưng khi chạy quảng cáo facebook bất động sản, chúng tôi luôn nhắc khách là “Đừng chồng 7–10 sở thích cùng lúc, tệp sẽ bé tí, giá hiển thị sẽ đội lên.”
Tệp tùy chỉnh & Lookalike
Nếu đã có data từ những đợt chạy quảng cáo facebook bất động sản trước:
Tạo Custom Audience từ:
- Người xem video > 50%.
- Người đã inbox.
- Người đã điền form/ghé landing page.
Sau đó tạo Lookalike từ các tệp này:
- Giúp mở rộng đối tượng giống với khách đã từng quan tâm hoặc chuyển đổi,
- Thường cho CPL (cost per lead) tốt hơn so với target interest thuần.
Viết Content Khi Chạy Quảng Cáo Facebook Bất Động Sản
Bài “giới thiệu dự án” có chọn lọc, không phải tờ rơi
Một bài giới thiệu dự án tốt không phải là chỗ “liệt kê hết tất cả thông tin”, mà là chọn đúng những gì khách cần để ra quyết định bước 1.
Mở đầu chạm nỗi đau hoặc cơ hội. Thân bài sẽ đưa 3–5 ý nổi bật như vị trí, liên kết vùng, tiện ích nội – ngoại khu, giá, chính sách thanh toán, ngân hàng và pháp lý (điểm này rất quan trọng khi chạy quảng cáo facebook bất động sản). Kết kêu gọi hành động Nhắn tin nhận bảng giá & sơ đồ căn đẹp còn lại.Để lại SĐT, chúng tôi gửi mặt bằng chi tiết trong 1 phút.
Bài chia sẻ kiến thức / câu chuyện
Nếu newsfeed chỉ toàn “bán, bán, bán”, tài khoản sẽ “cháy” rất nhanh.
Một số dạng content chúng tôi thấy hiệu quả:
- “5 lưu ý khi mua nhà lần đầu, tránh mất tiền oan.”
- “Vì sao nên mua nhà lúc lãi suất có xu hướng giảm?”
- “Case khách A: từ thuê nhà 12 triệu/tháng → sở hữu căn 2PN sau 2 năm.”
Các bài này:
- Tăng uy tín, xây thương hiệu môi giới/sàn.
- Kéo share, follow tự nhiên – hỗ trợ rất tốt cho việc chạy quảng cáo facebook bất động sản.
Content video ngắn (Reels) & album hình
Facebook đang ưu tiên mạnh:
- Reels & video dọc,
- Nội dung ngắn, dễ xem trên mobile.
Khi chạy quảng cáo facebook bất động sản, bạn nên quay video thực tế (Đường vào dự án, view từ ban công, hồ bơi, công viên, TTTM…). Ảnh thì bạn nên phối cảnh 3D + ảnh thực tế, layout căn, tiện ích…
Trải nghiệm của chúng tôi cùng chi phí, ads dùng video/quay thực tế thường có CTR & lượt inbox tốt hơn 20–50% so với chỉ dùng hình 2D.
Ngân Sách, Giá Thầu & Tối Ưu Khi Chạy Quảng Cáo Facebook Bất Động Sản
Chia nhỏ ngân sách để test
Khi nhận dự án mới tại Quốc Cường MKT, chúng tôi gần như luôn TEST trước tiên.
Giai đoạn test sẽ có 2–5 ad set, mỗi ad set 100–300k/ngày (tùy ngân sách tổng). Mỗi ad set test 1 biến: Target khác, vị trí hiển thị khác, dạng content khác (ảnh/video/reels). Sau 3–5 ngày giữ những ad set có CPL (giá 1 inbox/lead) ổn. Tăng ngân sách dần 20–30% mỗi lần, tránh tăng “sốc” để thuật toán học lại.
Đặt KPI rõ ràng
Những chỉ số tối thiểu khi chạy quảng cáo facebook bất động sản:
- CPM – chi phí cho 1000 lần hiển thị.
- CPC – chi phí 1 click.
- CPL – chi phí 1 lead (inbox hoặc form).
- Tỷ lệ chốt: số căn/số lead.
Tùy phân khúc:
- Trung cấp, cao cấp, đất nền… CPL sẽ rất khác nhau.
- Quan trọng nhất: so CPL với hoa hồng/lợi nhuận 1 giao dịch, chứ không so “rẻ – mắc” theo cảm tính.
Tối ưu dựa trên dữ liệu, không tối ưu theo cảm xúc
Một số lưu ý:
- Không tắt/bật ads liên tục trong ngày → thuật toán phải “học lại” → ads kém ổn định.
- Thay đổi lớn (mục tiêu, target, vị trí) → nên tạo ad set mới, không chỉnh sửa thẳng.
Thường xuyên xem báo cáo:
- Độ tuổi nào ra lead tốt,
- Thiết bị nào hiệu quả,
- Vị trí hiển thị (Reels, newsfeed, IG…) nào cho CPL tốt.
Những Sai Lầm Thường Gặp Khi Chạy Quảng Cáo Facebook Bất Động Sản
Chỉ có bài bán hàng không có content nuôi
- Page toàn: “MỞ BÁN CĂN HỘ XYZ – GIÁ TỪ…”
- Không có bài chia sẻ, không có câu chuyện, không có hình ảnh đời sống.
Kết quả:
- Khách lướt qua vì “trông giống quảng cáo”.
- Mức độ tin tưởng thấp, tỉ lệ chuyển đổi kém dù chạy quảng cáo facebook bất động sản đúng target.
Target quá “thông minh”
- Chồng nhiều sở thích: bất động sản + đầu tư + ô tô + thu nhập cao + lifestyle…
- Kết quả: tệp chỉ còn vài chục nghìn người → CPM cao, hiển thị ít.
Dồn hết ngân sách vào một nhóm quảng cáo
- 1 campaign, 1 ad set, 1 content, 1 target.
- Nếu trúng thì rất ngon, nhưng lỡ sai là “cháy sạch” mà không biết sai ở đâu.
Trong thực tế, chúng tôi luôn test tối thiểu 2–3 biến khi chạy quảng cáo facebook bất động sản, để có cơ sở so sánh & tối ưu.
Xử lý lead quá chậm
Rất nhiều sàn/môi giới chạy ads ra lead chất lượng, nhưng tối mới gọi, hoặc để qua 1–2 ngày mới chăm.
Theo một số nghiên cứu về telesales, nếu gọi lại trong 5 phút đầu, khả năng chốt có thể cao gấp 4–5 lần so với gọi sau 1 giờ. Với chạy quảng cáo facebook bất động sản, tốc độ chăm lead gần như quan trọng ngang với chất lượng ads.
Xu Hướng Chạy Quảng Cáo Facebook Bất Động Sản
Từ những phân tích xu hướng gần đây và thực tế triển khai tại QC MKT – Quốc Cường MKT, chúng tôi thấy một số hướng chính như sau:
- Video-first & mobile-first: Reels, video dọc, livestream bán dự án, flycam quay tổng thể… sẽ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong ngân sách chạy quảng cáo facebook bất động sản.
- Tự động hóa & chatbot: Quảng cáo → chatbot → phân loại khách nóng/lạnh →Đẩy cho sale phù hợp, hẹn lịch, gửi tài liệu tự động.
- Đa kênh, không phụ thuộc 100% vào Facebook, Facebook Ads vẫn là trục chính, nhưng Zalo, TikTok, Google, email, telesales…đều cần được kết nối để nuôi dưỡng lead dài hạn.
- Tuân thủ chặt chính sách Meta: Nhóm housing bị kiểm soát kỹ, nên content cần tránh phân biệt đối xử, tránh thông tin sai lệch, và bám sát quy định – để chạy quảng cáo facebook bất động sản ổn định, không bị hạn chế tài khoản.